Cambio de términos hace más pequeño el resquicio legal de desregulación

Cuando el gobernador Andrew Cuomo y la legislatura estatal renovaron las leyes de regulación de alquileres en junio pasado, aumentaron el umbral para la desregu-lación de viviendas disponibles de $2,500 al mes a $2,700, un cambio sin importancia que no hará casi nada para poner fin a la pérdida de vivienda asequible en la Ciudad de Nueva York y los condados cercanos. Sin embargo, un cambio significativo en los términos de la ley, que pasó casi desapercibido en su momento, al menos frenará la pérdida. 

El cambio significa que los caseros pueden desregular apartamentos vacíos solamente si el alquiler ya era al menos $2,700 al mes cuando el inquilino previo se fue de él. Bajo la antigua ley, los caseros podían desregular apartamentos vacíos si podían aumentar el alquiler legal hasta el umbral por medio de una combinación del beneficio estatutario de disponibilidad (usualmente un 20 por ciento) y el gastar dinero para mejorar el apartamento.

Desde que el estado promulgó la desregulación de vivienda disponible en 1997, la ley permitió la desregulación de “cualquier tipo de vivienda que está o se vuelve disponible en o después de la fecha de vigencia de la [ley de 1997] y antes de la fecha de vigencia de la [ley de 2011] con un alquiler legal regulado de $2,000 ó más al mes”, explica Judith Goldiner de la Sociedad de Ayuda Legal. Esto generalmente se entendía como queriendo decir que “los caseros pueden llegar al umbral de la desregulación durante el período de disponibilidad por medio de mejoras individuales del apartamento y el beneficio de disponibilidad”. Sin embargo, la renovación de 2015 permite la desregulación para “cualquier tipo de vivienda que está o se vuelve disponible en o después de la fecha de vigencia de la Ley de Alquileres de 2015 donde este alquiler legal regulado era $2,700 ó más”. 

La Sociedad de Ayuda Legal interpreta esto como queriendo decir que el alquiler debía llegar a $2,700 antes de que el apartamento se vuelva disponible para permitir la desregulación, según Goldiner. La Asociación de Estabilización de Alquileres (Rent Stabilization Association), una de las dos más importantes organizaciones de presión de los caseros, adoptó una posición similar, aunque se ha quitado esta interpretación del sitio Web del grupo, añade Goldiner. 

Así que, por ejemplo, si el alquiler legal fuera $1,000 cuando el apartamento se volviera disponible, y el casero cobrara un beneficio de disponibilidad de un 20 por ciento para aumentar el alquiler $200, y luego declarara un aumento de $1,500 por haber gastado desde $60,000 hasta $90,000 al renovar el apartamento (nueva estufa, nuevo refrigerador, encimeras de granito, nuevas instalaciones del baño, etc.), todo esto aumentaría el alquiler legal hasta $2,700. El nuevo inquilino pagaría el alquiler más alto, pero la unidad todavía sería de alquiler estabilizado hasta que el inquilino se fuera del apartamento.

Los caseros están poniendo el grito en el cielo por este cambio y han pedido al Gobernador Cuomo que convoque a la legislatura otra vez para “arreglarlo”, o instruya a Hogares y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (New York State Homes and Community Renewal, HCR), la agencia estatal de vivienda, a emitir regulaciones para deshacerlo. Las dos opciones no parecen tener posibilidad alguna. La Asamblea ha indicado que no aceptará tal cambio, y cual-quier interpretación normativa en conflicto con el sentido claro de la nueva ley no sobreviviría la impugnación en las cortes por parte de los inquilinos. Qué hará la HCR no es claro. La ley de 2015 instruye a la agencia a elaborar nuevas regulaciones, algo que nunca ha hecho muy rápido. Una cosa sí es clara: la HCR no hará nada hasta que Andrew Cuomo le dé instrucciones.

Tarde o temprano, esta cuestión llegará a las cortes. Si los inquilinos tienen éxito en la corte, se perderán mucho menos unidades a causa de la desregulación de viviendas disponibles durante los próximos cuatro años. Una estimación aproximada es que bajo el lenguaje anterior, hasta 100,000 apartamentos más habrían perdido sus protecciones de alquileres y desalojo para 2019, mientras bajo el lenguaje nuevo, alrededor de 30,000 unidades lo harán.

El nuevo umbral de $2,700 también aplica a la desregulación por altos ingresos. El casero puede obligar al inquilino llenar una certificación de ingresos anual solamente si el alquiler regulado está en o por encima de este nivel. Si el ingreso familiar supera los $200,000 por dos años naturales consecutivos (la nueva ley no cambió este nivel de ingresos) el apartamento está sujeto a la desregulación. 

Otro cambio inesperado en la ley de 2015 es un aumento anual del umbral de $2,700, basado en el ajuste de un año adoptado por la Junta de Renta Regulada (Rent Guidelines Board, RGB) local. En la Ciudad de Nueva York, donde la RGB congeló el alquiler por una renovación de contrato de un año, el umbral de desregulación seguirá siendo $2,700. En el condado de Westchester, un ajuste de alquiler de un año de 1.75 por ciento aumentará el umbral de desregulación para 2016 a $2,747.25 En los condados de Nassau y Rockland, el ajuste de alquiler de un año fue un 1.25 por ciento, produciendo un umbral de desregulación de $2,733.75. Buenas cifras redondas serían más fáciles de entender e implementar, pero así son los resultados de la fabricación de embutidos legales en Albany.

Aunque este cambio estatutario ayudará a algunos inquilinos, no puede sustituir la revocación total de la desregulación de viviendas disponibles. El Gobernador Cuomo se ha negado sistemáticamente a apoyar tal revocación, permitiendo así la eliminación progresiva de vivienda de alquiler regulado en la Ciudad de Nueva York y sus cercanías. También ha colaborado activamente con sus aliados republicanos para mantener el Senado estatal bajo el control de ellos, haciendo así más difícil ganar algún cambio a favor de los inquilinos en la legislatura. Los inquilinos tienen que mante-ner la presión sobre nuestro gobernador supuestamente demócrata.