Cómo impugnar el alquiler

Bajo la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos (Housing Stability and Inquilino Protection Act, HSTPA) de 2019, los inquilinos con el alquiler estabilizado y los que viven en apartamentos que fueron desregulados por medio del descontrol de viviendas disponibles con altos alquileres ahora pueden impugnar la legalidad de sus alquileres actuales, al recurrir a la última inscripción “fiable”, sin ningún límite de tiempo. 

Hasta 100,000 inquilinos o más pueden tener quejas válidas de cobro excesivo, en vista de las prácticas cuestionables que los caseros usaban para aumentar los alquileres cuando prácticamente no había vigilancia porque la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (Division of Housing and Community Renewal, DHCR) estatal hacía caso omiso de sus responsabilidades. Si tienen éxito, a menudo los inquilinos obtendrán reducciones sustanciales en su alquiler, el triple de indemnización por daños y perjuicios por cada dólar de cobro excesivo durante los seis años anteriores y –si el apartamento había sido desregulado ilegalmente– todas las protecciones de la ley de alquileres estabilizados.

Impugnar el alquiler es bastante fácil. El primer paso es conseguir una copia del historial del alquiler de su apartamento. El segundo paso es reunirse con un defensor o abogado que pueda ayudarle a determinar si existe un base válida para impugnar el alquiler. El tercer paso es escoger el foro donde usted quiera que se oiga su reclamo de cobro excesivo –la DHCR o la corte.

Primer paso: Consiga el historial del alquiler

Para solicitar un historial del alquiler, llame o envíe un correo electrónico a la Oficina de Administración de Alquileres (Office of Rent Administration) de la HCR: 718-739-6400 o rentinfo@nyshcr.org o vaya en persona a la oficina de su condado. Tendrá que traer una copia de su contrato de arrendamiento para demostrar que usted es el inquilino.

Bronx: 2400 Halsey St., primer piso; Teléfono: (718) 430-0880.

Brooklyn: 55 Hanson Place, Room 702; Teléfono: (718) 722-4778.

Manhattan (Uptown): Adam Clayton Powell, Jr. Office Building, 163 West 125th St., piso 5; Teléfono: (212) 961-8930.

Manhattan (Downtown): 25 Beaver St., piso 5; Teléfono: (212) 480-6238.

Queens: Gertz Plaza, 92-31 Union Hall St., Jamaica; Teléfono: (718) 739-6400.

Segundo paso: Repase el historial del alquiler con un defensor o abogado

Una vez que tenga el historial del alquiler, usted debe contactar a Met Council o alguno de las decenas de grupos comunitarios y funcionarios elegidos que están ayudando a los inquilinos a entender y hacer cumplir sus derechos, y acordar una reunión con un defensor o abogado para repasar el historial del alquiler. Ya que la nueva ley permite que usted pueda investigar hasta 20 o más años atrás para encontrar un aumento ilegal y existen tantas maneras en que los caseros aumentaron alquileres ilegalmente entre 1993 y 2019, sólo alguien muy familiarizado con la ley podrá detectar inscripciones no fiables y aumentos injustificables. 

Entre las cosas que se debe buscar en un historial del alquiler están:

• Algún aumento de más de lo que la Junta de Renta Regulada (Rent Guidelines Board, RGB) permitió en aquel año. Estos porcentajes se pueden encontrar en https://www1.nyc.gov/site/rentguidelinesboard/rent-guidelines/apartamento-loft-orders-explanatory-statements.page.

• Los años en que el alquiler del apartamento no estuvo inscrito.

• Aumentos identificados como IMPRV (mejoramientos) o MCI (mejora importante de capital).

• Alquileres inscritos como PREF (alquileres preferenciales). En muchos casos, los caseros inventaron un alquiler “legal” y luego dieron a los inquilinos un descuento de “alquiler preferencial”, que más adelante revocarían (cuando hacerlo era legal). Pero si el alquiler más alto no era legítimo, el alquiler preferencial era el alquiler legal en aquel momento.

• Aumentos en años en que no se nombró ningún inquilino.

Tercer paso: Escoja el foro

Si usted descubre que tiene un reclamo válido de cobro excesivo, hay tres maneras en que puede hacer que se decide.

La primera es entablar una queja de cobro excesivo con HCR en https://rent.hcr.ny.gov/RentConnect/Inquilino/RentCobro excesivoOverview.

La ventaja de esta ruta es que es gratis y evita las dificultades de ir a la corte. La desventaja es que históricamente la HCR ha hecho un mal trabajo en interpretar y hacer respetar las leyes de alquileres. Sin embargo, una parte de la HSTPA son fondos aumentados para el personal de la HCR, además de supervisión de qué tan bien la agencia está haciendo respetar la ley. Met Council y la campaña de mayor envergadura Justicia de Vivienda para Todos (Housing Justice For All) han empezado a monitorear cómo la HCR interpreta y hace respetar las nuevas y más fuertes leyes, así que los inquilinos que entablan quejas de cobro excesivo deben avisarnos de cómo progresan.

La segunda manera de reivindicar un reclamo de cobro excesivo es por la Corte de Vivienda, si el casero ya le está demandando en un procedimiento sumario de falta de pago o de retención de posesión, o por medio de no pagar el alquiler y esperar a que se entable un procedimiento de falta de pago. Sin embargo, debido a la “lista negra” mantenida por agencias de investigación de inquilinos, las personas que han sido demandadas en la Corte de Vivienda enfrentan dificultades para encontrar apartamentos nuevamente. También, ya que casi todos los caseros tienen asesoría legal en la Corte de Vivienda, los inquilinos reclamando un cobro excesivo se encontrarán en una desventaja grande a menos que tengan abogado. (Acceso por medio de Ayuda Legal y otros servicios legales se está ampliando bajo la ley municipal del derecho a asesoría.)

La tercera manera de reivindicar un reclamo de cobro excesivo es demandar al casero en la Corte Suprema estatal. Esto generalmente supone contratar a un abogado privado, pero si su contrato de arrendamiento incluye una cláusula de honorarios de abogados y usted gana el caso, el casero puede terminar pagando sus costos legales, además del triple de indemnización por daños y perjuicios y una reducción del alquiler.