Casi la mitad de los apartamentos de alquiler estabilizado en la Ciudad de Nueva York posiblemente se alquilan por cantidades ilegalmente altas, según un estudio difundido en agosto por el grupo activista de vivienda Se Hace Camino Nueva York (Make the Road New York).
El informe, “Fraudes de alquiler: Aumentos ilegales de alquileres y la pérdida de vivienda asequible en la Ciudad de Nueva York”, se basó en una muestra de 200 apartamentos en Brooklyn, Queens, Manhattan y el Bronx. La organización, con sede en Bushwick, halló que un 45 por ciento tenían alquileres ilegalmente altos inscritos en la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (Division of Housing and Community Renewal, DHCR) estatal, y un tercio mostraron años perdidos en su historia de alquiler. (Los dueños de apartamentos de alquiler estabilizado deben inscribir sus alquileres todos los años.) No es de sorprender que un 60 por ciento de los apartamentos con brechas en su historia de alquiler también tenían alquileres ilegalmente altos.
“Van entre pequeños alquileres inflados hasta historias de horror”, dice Hilary Klein, la organizadora principal de Se Hace Camino Nueva York. Ella dice que a varios de los inquilinos a quienes el grupo habló se les cobró más de $10,000 en aumentos ilegales.
El informe dice que la cantidad de apartamentos con alquileres fraudulentos puede ser aun más grande, porque en un 12 por ciento de las unidades estudiadas, “los caseros no inscribieron ningún alquiler en los años recientes, haciendo imposible averiguar la existencia de un fraude de alquiler”. El informe dice también que a veces los caseros cobran a los inquilinos más del alquiler inscrito.
Los defensores de vivienda en toda la ciudad dicen que el informe ratifica lo que ya han observado. “He visto el mismo patrón desde hace años”, dice Ken Rosenfeld, director de la Corporación de Mejoramiento del Norte de Manhattan (Northern Manhattan Improvement Corporation) en Washington Heights. “Para mí esto no es nada más la punta del iceberg”.
“Se hacen muchísimos fraudes por acá”, añade Ellen Davidson, una abogada en la unidad de reforma de leyes de vivienda de la Sociedad de Ayuda Legal (Legal Aid Society).
Prácticas comunes descubiertas por el estudio incluyeron caseros que simplemente aumentaron alquileres sin justificación legal alguna; la falta de inscripción de alquileres de apartamentos; aumentos de alquiler por encima del 6 por ciento al año que se permite para las mejoras importantes de capital; e inflación de los costos de renovaciones de apartamentos.
El informe dice que hubo más probabilidades de aumentos fraudulentos en apartamentos disponibles. Los nuevos inquilinos raramente saben por cuánto se alquilaba previamente el apartamento, explica Marika Dias, abogada de plantilla de Se Hace Camino Nueva York. En un apartamento en Flushing, el alquiler fue aumentado de $909 al mes a $1,700 cuando un nuevo inquilino se mudó ahí en 2010, más de $500 por encima del aumento legal y sin renovación alguna.
Debilidad para hacer cumplir la ley
El informe critica severamente a la División de Vivienda y Renovación Comunitaria, la parte de la agencia estatal que supervisa los alquileres de los 875,000 apartamentos de alquiler estabilizado en todo el estado. La Oficina de Administración de Alquileres (Office of Rent Administration) de la DHCR tramitó menos de 1,900 quejas de exceso de cobro en 2010, según el New York Times. Alrededor de un 35 por ciento se resolvieron a favor del inquilino.
El informe y los defensores de vivienda dicen que el más grande problema es que el sistema está impulsado solamente por quejas de inquilinos, y que la agencia no investiga posibles fraudes independientemente. “Aun cuando la DHCR se da cuenta de un exceso de cobro exorbitante, nunca investiga el resto del edificio”, dice Ed Josephson, el coordinador de vivienda para Servicios Legales Nueva York (Legal Services New York). “Creen que su misión es responder a las quejas de inquilinos”.
Muchos inquilinos ni siquiera saben que pueden quejarse si creen que su alquiler es ilegalmente alto, o no saben cómo recurrir a la DHCR. Otros temen que sus caseros tomarán represalias contra ellos por haber entablado una queja. Según el informe, la correspondencia oficial y los letreros en la oficina de la agencia están solamente en inglés, y los inquilinos que hablan español u otras lenguas extranjeras raramente pueden conectarse con el personal por teléfono. Tramitar quejas de exceso de cobro tarda al menos un año, y usualmente 18 meses. A veces puede tardar más de dos años.
La oficina de prensa de la DHCR no devolvió llamadas telefónicas.
Patrones de fraudes
El estudio se basó principalmente en apartamentos en Brooklyn y Queens, escogidos para reflejar la mezcla de tamaños de edificios en la ciudad. Los edificios “no se escogieron porque sospechamos que hubo excesos de cobro de alquiler”, dice. Luego Se Hace Camino Nueva York tocó de puerta en puerta para encontrar inquilinos dispuestos a buscar sus historias de alquiler, y complementó esta información con historias de alquiler obtenidas por otros grupos comunitarios en otras partes de la ciudad, incluido Met Council.
Maria de los Santos, de Bushwick, descubrió que se le había cobrado $123 al mes por encima de su alquiler legal por casi tres años. El casero no inscribió el alquiler de su apartamento por los 12 años antes de que ella se mudara a él, en 2005. Entonces el casero inscribió retroactivamente un alquiler legal de $900, pero para 2007 de los Santos estaba pagando $1,050. Aunque la DHCR tomó más de un año para tramitar su queja, en marzo ella ganó un reembolso de $3,444 y más de $6,800 en daños.
Luis Pelaez, de Jackson Heights, un inmigrante ecuatoriano, no fue tan afortunado. El se puso en contacto con Se Hace Camino Nueva York después de retrasarse en su alquiler y recibir un aviso de desalojo. Su historia de alquiler reveló que se le había asestado un exceso de cobro de más de $9,000, después de que su casero ilegalmente aumentó el alquiler de $1,139 a $1,550 en 2006. Sin embargo, él se enredó con la “regla de cuatro años”, la disposición en las leyes de alquiler de 1997 que en gran parte impide que los inquilinos impugnen excesos de cobro que tienen más de cuatro años.
“Cuando supe que estaba pagando demasiada renta, ya habían pasado más de cuatro años y no pude hacer nada”, dijo Pelaez en una manifestación en Jackson Heights el invierno pasado. “Pero ahora mi casero probablemente va a lograr cobrarme demasiada renta por varios años y salirse con la suya. A lo mejor va a ganar su caso en mi contra en la corte de vivienda. No hay nada que se pueda hacer y es muy injusto”.
Marika Dias dice que “hay un gran margen para los caseros que eligen hacer cosas ilegales. Si pueden escapar sin castigo por cuatro años, quedan impunes. Las excepciones son muy pocas.”
Las cortes estatales han hecho algunas excepciones a la regla de cuatro años, principalmente cuando los inquilinos tienen evidencia que un apartamento fue desregulado fraudulentamente. Sin embargo, el tema sigue siendo poco claro, y las excepciones no se aplican a los apartamentos que todavía son de alquiler estabilizado.
El estudio de Se Hace Camino Nueva York no incluyó apartamentos ilegalmente desregulados, aunque los defensores de vivienda dicen que los fraudes también se desenfrenan en torno a ellos. Aunque los alquileres se han disparado en alto Manhattan, Brooklyn y el oeste de Queens en los últimos años, los defensores dicen que el mercado en estos lugares generalmente no apoya alquileres de más de $2,000 o $2,500, el antiguo y nuevo mínimo para la desregulación. Algunos caseros dicen que un apartamento es desregulado al alquilarlo por menos, para denegar al inquilino el derecho de renovar el contrato, dice Robert McCreanor del Proyecto de Defensa de Inquilinos Inmigrantes de la Oficina Católica de Migración (Catholic Migration Office’s Immigrant Tenant Advocacy Project) en Sunnyside, Queens.
McCreanor ha observado distintos patrones de fraude de alquileres. Él dice que los propietarios pequeños son más propensos a hacer cosas “realmente atroces”, como simplemente aumentar el alquiler al ritmo de $200 cada año. Los propietarios más grandes, como las compañías de capital privado rapaz Pinnacle y Vantage, son más sutiles y profesionales, valiéndose de la inflación de los costos de renovaciones. McCreanor dice que la DHCR, que revisa los aumentos de mejoras importantes de capital, a menudo hace caso omiso de sus propias órdenes de reducción de alquiler.
“Cuanto más grande y profesional la compañía de bienes raíces, lo menos propensa será a simplemente aumentar los alquileres sin hacer nada para borrar sus huellas”, dice Ed Josephson. “Hemos visto edificios donde usan los mismos recibos y los mismos cheques para diez distintos apartamentos. Uno ve documentos falsos con frecuencia después de entablar una queja de exceso de cobro”.
¿Qué se tiene que hacer?
La recomendación principal de Se Hace Camino Nueva York es que la DHCR debe cambiar del modelo impulsado por quejas a hacer cumplir las leyes de alquiler activamente. El informe dice que la agencia debe investigar automáticamente todos los aumentos de alquiler para viviendas disponibles y todos los aumentos de renovación del contrato que están por encima de los límites anuales de la Junta de Renta Regulada (Rent Guidelines Board) municipal; investigar los alquileres para todos los apartamentos en un edificio donde se encuentra un exceso de cobro y en todos los edificios que pertenecen al casero; y denegar aumentos de alquiler a caseros que no inscriben los alquileres. También insta a la agencia a verificar todos los aumentos por renovar apartamentos individuales, una importante fuente de fraudes.
“Nuestro planteamiento es que ellos se pongan mucho más proactivos”, dice Hilary Klein. “Al actuar de una manera tan pasiva y esperar que los inquilinos se quejen, no están haciendo cumplir la ley”.
El informe también recomienda que la DHCR trabaje con grupos comunitarios para descubrir fraudes de alquiler, facilitar que los inquilinos pidan historias de alquiler en línea y contratar a más personal bilingüe.
El informe señala que sin embargo, la capacidad de la DHCR para hacer esto ha sido obstaculizada por recortes de personal. La cantidad de empleados en la Oficina de Administración de Alquileres es apenas la mitad de lo que era en 1995. Entre 2005 y 2010, el número de trabajadores que atienden las quejas de exceso de cobro de inquilinos se redujo por casi un tercio, de 83 a 58. La unidad también redujo el personal que revisa las solicitaciones de los caseros para aumentar alquileres, pero por un porcentaje menor, de 28 a 22.
“Hay una increíble falta de compromiso con el tipo de recursos necesarios para administrar el sistema”, dice Ken Rosenfeld. “Lo socavan constantemente”. Él señala que en los años 90, la DHCR prohibió que los caseros que no inscribieran los alquileres de sus apartamentos cobraran aumentos. Ya no hace esto.
La senadora estatal Liz Krueger (demócrata de Manhattan), la demócrata de más alto rango en el comité de vivienda del Senado, dice que todas estas propuestas son buenas, pero no serán fac-tibles a menos que la DHCR consiga más personal y “una importante actualización tecnológica”. Su sistema informático actual, explica ella, “data del ábaco”.
Si la DHCR tuviera “computadoras del siglo 21”, continúa ella, la agencia podría enfocarse en los “malhechores” y “patrones de mala conducta”. Podría investigar los edificios donde hay aumentos fraudulentos en múltiples apartamentos y revisar sistemáticamente las carteras de propiedad con aumentos ilegales en múltiples edificios, como las propiedades de Pinnacle y Vantage.
Ella dice que esto se puede hacer sin legislación. Durante el debate de la primavera pasada sobre la renovación de las leyes de alquileres, el Gobernador Andrew Cuomo le prometió que mejorar la capacidad tecnológica de la DHCR era una prioridad, señala; lo mismo le prometió el comisario estatal de vivienda Darryl Towns. Sin embargo, ella dice que hasta ahora no ha visto ningún plan específico.
Krueger señala que las reducciones del personal de la DHCR empezaron en los años 90, justo antes de que el gobierno de Pataki abriera importantes resquicios legales en las regulaciones estatales de alquileres. Albany promulgó el descontrol de viviendas disponibles, dice, “y luego decidió cortar los fondos de la agencia responsable para su supervisión”.
“Creo que queda claro que las leyes actuales propician los fraudes”, dice Ellen Davidson. “Ya que la DHCR no hace cumplir ninguna de sus leyes, los caseros saben que pueden quedar impunes”.