Casi dos años después de que fueron presentadas por primera vez, el 9 de agosto el Concejo Municipal aprobó por un amplio margen 11 proyectos de ley en un paquete de 12 medidas destinadas a frenar “construcción como hostigamiento”, la costumbre de caseros tratando de expulsar inquilinos usando demolición y renovación para crear condiciones nocivas. El Alcalde Bill de Blasio los firmó el 30 de agosto.
Las nuevas leyes “van a hacer posible que se queden en sus hogares tanto los inquilinos con el alquiler estabilizado como los que están en apartamentos no regulados” y mostrarán que la ciudad “no está tolerando prácticas peligrosas”, dice la coordinadora de Met Council Andrea Shapiro.
Los 12 proyectos de ley eran parte de un paquete promovido por Defiende la Seguridad de los Inquilinos (Stand for Tenant Safety), una coalición de más de 20 organizaciones de vecindades y de vivienda y servicios legales. El Concejo también aprobó otros cinco proyectos de ley destinados a ayudar a inquilinos a luchar contra el hostigamiento, por ejemplo al hacer más fácil comprobar el hostigamiento e impedir que caseros visiten o contacten a inquilinos en horas no habituales sin su consentimiento.
“Hace demasiado tiempo que los caseros han esgrimido la construcción como un arma contra los inquilinos”, dijo Marika Dias, directora de la Coalición de los Derechos de Inquilinos (Tenants Rights Coalition) de los Servicios Legales de la Ciudad de Nueva York. “Al fortalecer nuestras leyes contra hostigamiento de inquilinos además de las protecciones para inquilinos del Departamento de Edificios, a la vez que aumentan las sanciones y aplicación contra los caseros que se nieguen a respetar los derechos de inquilinos, estas leyes dan a los inquilinos muchas nuevas maneras de defenderse”.
“Construcción como hostigamiento” supone la demolición y renovación de apartamentos vacíos de manera intencionada a “hacer la vida miserable para los inquilinos que están tratando de desalojar”, explica Kerri White, directora de organización y política en la Junta de Asistencia para Asentamientos Urbanos (Urban Homesteading Assistance Board). Es un “doble beneficio” para caseros sin escrúpulos, porque pueden añadir los costos de las renovaciones al alquiler en apartamentos disponibles, y si algunos inquilinos se mudan después de que el techo se desplome o de haber pasado un mes sin gas para cocinar, el propietario puede renovar sus apartamentos y cobrar más.
La costumbre surgió después de que el estado debilitó las leyes de alquiler estabilizado en 1997 para permitir a los caseros desregular apartamentos de alquiler estabilizado si el alquiler es lo suficientemente alto. Se ha generalizado durante la última década. Steven Croman, que combinaba construcción de máxima molestia con procesos legales de desalojo inventados y agresivas demandas de que inquilinos se vayan, se convirtió en ejemplo modelo de esto antes de declararse culpable de cargos de fraude en junio, pero ha resultado ser un modelo empresarial muy rentable para los que compran y venden edificios rápidamente en la East Village/ Loisaida como Ben Shaoul. Se ha extendido también a vecindarios en proceso de aburguesamiento como Williamsburg, Greenpoint, Bushwick y Ridgewood.
Los 11 proyectos de ley aprobados se dirigen a varios aspectos del problema. Dos aumentarán las multas para desacatar una orden de suspensión de obra o hacer obras de construcción sin un permiso. Otros harán posible que la ciudad imponga el derecho de preferencia en edificios que deban importantes cantidades de multas y haga que el Departamento de Edificios (Department of Buildings, DoB) deniegue permisos para obras mayores de propietarios que deben más de $25,000 en multas no pagadas. Uno requerirá que el estado de ocupación de cualquier edificio donde se haya concedido un permiso sea anunciado tanto en el sitio Web como los permisos en el sitio, para dificultar que caseros salgan con la suya al declarar que el edificio está desocupado. Otros fortalecen normas actuales en planes de protección para inquilinos.
Las medidas son importantes, dice White, porque facilitan que el Departamento de Edificios se dirija a problemas con los cuales no estaba preparado a tratar en el pasado, para aplicar normas contra un “patrón de conducta” en vez de solamente infracciones individuales como continuar construcción después de que se haya emitido una orden de suspensión de obra.
“Esto realmente viene de muchos ángulos diferentes”, dice Emily Goldstein, organizadora superior en la Asociación para el Desarrollo de Vivienda en la Vecindad (Association for Neighborhood Housing Development).
Una medida clave, dice Jane Li, una abogada de planta en el Proyecto de Desarrollo Comunitario del Centro de Justicia Urbana (Urban Justice Center’s Community Development Project), es Intro 918-A, patrocinada por la Concejal Margaret Chin (demócrata de Manhattan), que fue aprobada por una votación de 41 a 1. Aumentará la cantidad de auditoría que el Departamento de Edificios tiene que hacer en solicitudes para permisos, en vez de permitir que los caseros contraten sus propios profesionales para certificar su trabajo. Específicamente, el departamento tendrá que auditar un 25 por ciento de las solicitudes en edificios de alquiler regulado, urbanizaciones de vivienda asequible o edificios bajo investigación por sobrecargos de alquiler, y revisar los documentos mensualmente.
Ese proyecto de ley fue una “gran victoria”, dice Li. La cifra de un 25 por ciento fue acordada después de muchas negociaciones con el Departamento de Edificios, que objetó que no tenía suficientes recursos para hacer auditorías tan extensivas.
Sin embargo, el único proyecto de ley de los 12 que no fue aprobado es lo que Li llama “la joya de la corona de nuestro paquete”. Intro 934, patrocinado por el Concejal Stephen Levin (demócrata de Brooklyn), crearía una “unidad de aplicación en tiempo real” que tendría que hacer inspecciones a causa de quejas sobre obras hechas sin un permiso dentro de dos horas de haber recibido la queja. También tendría que inspeccionar edificios donde se hagan obras de construcción importantes dentro de cinco días después de que el trabajo empiece, y después hacer periódicas inspecciones sin previo aviso.
“Para cuando el DoB aparece para inspeccionar el trabajo que se hace ilegalmente, a menudo ya se completó” dijo Julie Bero, la directora legislativa de Levin, a Tenant/Inquilino en una manifestación frente a la alcaldía en febrero. Pero el departamento, dice Li, objetó que no tenía los recursos para atender ese tipo de demanda. El proyecto de ley aún está siendo negociado.
“La Aplicación en Tiempo Real es clave para lograr que el Departamento de Edificios sea capaz de mandar inspectores mientras se hace la construcción ilegal”, dijo Met Council en un mensaje a sus miembros el 14 de agosto. “Tenemos que seguir abogando y organizando para asegurar que haya una votación sobre la Aplicación en Tiempo Real para fines del verano”.
En suma, dice Li, la aprobación de estos proyectos de ley “revela cómo los inquilinos en toda la ciudad se han movilizado” para exigir una respuesta a “una nueva tendencia en hostigamiento por parte de caseros”.