El plan de vivienda de de Blasio: ¿demasiado poco, demasiado tarde?

Llamándolo el “más grande y más ambicioso plan para vivienda asequible en toda la historia” de cualquier ciudad de los EE.UU., el alcalde Bill de Blasio hizo saber el 5 de mayo su visión para construir 80,000 nuevas unidades de vivienda asequible durante los próximos 10 años a la vez de conservar otras 120,000 más. “La crisis es más aguda que nunca”, dijo el alcalde en una rueda de prensa en Brooklyn, añadiendo más tarde en el Bronx que el costo de vivienda ha “socavado la mera idea de que la gente puede vivir en Nueva York por muchos años, que la gente puede quedarse en sus propios vecindarios”. 

Su plan, dijo de Blasio, construiría más de cuatro veces los apartamentos para personas de muy bajos ingresos que los programas del alcalde Bloomberg. Sin embargo, es probable que el plan se quedará corto para solucionar esta crisis. 

Al documentar la envergadura del problema, el plan señala que hay alrededor de 980,000 familias en la ciudad que ganan menos de $42,000 al año (incluidos más de la mitad de los inquilinos); alre-dedor de 360,000 de ellas gastan más de la mitad de sus ingresos en el alquiler. Dice que hay alrededor de 425,000 apartamentos que se alquilan por $1,050 o menos (alrededor de un 40 por ciento de ellos en vivienda pública), que es lo que estas familias podrían pagar sin gastar más de un 30 por ciento de sus ingresos en el alquiler. 

Esto es un déficit de más de 550,000 unidades. El plan de de Blasio es de construir alrededor de 16,000 apartamentos para este grupo de más bajos ingresos: más de dos veces la cantidad que Bloomberg construyó, pero escasamente un 3 por ciento de lo que dice que se necesita.

Los 80,000 nuevos apartamentos se construirán usando fondos de la ciudad para apalancar construcciones privadas. En las áreas rezonificadas para permitir edificios más altos y densos, los constructores serían obligados a incluir un 50 por ciento de apartamentos para personas de “ingresos medios”: más correctamente, para la clase media alta, destinados a familias con ingresos de más o menos $100,000 a $140,000, y alquilándose por $2,500 a $3,500. Otro 30 por ciento sería para familias de “ingresos moderados”, que ganan $67,000 a $100,000; estos se alquilarían por alrededor de $1,700 a $2,500. El 20 por ciento restante sería para familias de “muy bajos ingresos”, las que ganan menos de $42,000. 

Esto sustituiría la fórmula 80/20, en que los constructores de vivienda de lujo podían conseguir descuentos de impuestos o consideraciones especiales en torno a zonificación si aceptaban incluir hasta un 20 por ciento de unidades que se alquilaban por menos de la tasa del mercado.

El plan es “el límite máximo de lo que se pueda lograr en una década”, dijo el alcalde. El gobierno estima los costos en $41 mil millones, incluidos $8.2 mil millones en inversiones directas por parte de la ciudad. Sin embargo, resulta estar restringido por tres limitaciones importantes.

Primero, aunque hay casi 250,000 personas en la lista de espera para vivienda pública en la ciudad, la construcción de vivienda pública está “esencialmente paralizada” debido a la carencia de fondos, según de Blasio.

Segundo, mientras el plan propone la conservación de 120,000 apartamentos actualmente asequibles, las leyes estatales permiten que los caseros descontrolen apartamentos de alquiler regulado disponibles si se puede aumentar el alquiler hasta $2,500 o más, y el mercado está inexorablemente empujando los alquileres hacia este umbral en toda la ciudad. Más de 250,000 apartamentos han sido descontrolados desde que la pri-mera versión de esta ley se implementó en 1993. “¡Hemos perdido más unidades por la desregulación que este ambicioso plan propone producir!” dice Larry Wood del Goddard Riverside Community Center. “Si seguimos perdiendo unidades asequibles de alquiler regulado a través del descontrol de viviendas disponibles, toda la nueva producción carecerá de sentido”.

El plan recomienda la revocación de la ley estatal Urstadt, que prohíbe a la ciudad fortalecer sus leyes de alquiler, pero no su-giere la revocación del descontrol de viviendas disponibles. “Trabajaremos con el estado cuando se aborde la renovación de la regulación de alquileres en 2015 para prevenir abusos de las normas del descontrol de viviendas disponibles y el descontrol de lujo”, dice el informe. Esta formulación enfurece al inquilino activista veterano Michael McKee, quien lo llama una cuidadosamente redactada “evasión” que incumple la promesa de campaña de de Blasio de que apoyaría la revocación.

En vez de esto, los proyectos de conservación del plan se basarán en intensificar esfuerzos para ha-cer cumplir la ley contra infracciones de las reglas de vivienda y contra los caseros que hostigan a inquilinos, dice de Blasio. Llamó a 1269 Avenida College, el edificio en el Bronx donde celebró la rueda de prensa, “un ejemplo primordial” de tal conservación. Cuando era el Defensor Público en 2012, llamó al entonces propietario del edificio, el College Management de Eli Abbot, el peor casero de la ciudad. Los inquilinos se quejaban de ratas que invadían sus refri-geradores y goteras en los techos tan grandes que tenían que sentarse en el inodoro con paraguas, mientras los alquileres tenían por término medio más de $1,100. 

Como explica Harry DeRienzo, organizador comunitario de muchos años, el edificio fue rescatado por una red compleja de inquilinos, grupos comunitarios, agencias municipales, servicios legales, un banco simpatizante y un nuevo casero con bastante ética para renovar el edificio a la vez que mantenía los alquileres bajos. Los apartamentos allí ahora cuestan $650 a $1,100, añade: baratos según los estándares de Manhattan pero no tan baratos para residentes del Bronx. 

Finalmente, las nuevas viviendas del plan dependen de constructores privados, lo cual significa que los alquileres no pueden ser tan bajos para que se les desaliente a participar. “Es claro que pagar la tasa del mercado por un sitio y crear un 50 por ciento de viviendas asequibles no se puede hacer”, dijo el especulador David Pickett en la rueda de prensa en Brooklyn.

El gobierno no propuso la construcción de urbanizaciones coo-perativas sin fines de lucro como Electchester en Queens o Penn South en Manhattan, dice la vicealcalde Alicia Glen, porque es demasiado difícil encontrar terrenos bastante grandes. 

El resultado es que importantes grupos de personas no se incluirán en el plan. No especifica cuántos apartamentos se construirán para los trabajadores de bajos ingresos en la ciudad, pero los $40,000 al año que clasifica como de “muy bajos ingresos” son de la clase media en comparación con un trabajador de salario mínimo, para quien hasta un alquiler de $600 tomaría más de la mitad de sus ingresos. El gobierno espera que la mayoría de sus esfuerzos de conservación beneficiarán a la clase media de la ciudad, las familias que ganan más o menos $42,000 a $67,000, pero no se contempla construir nuevas viviendas para este grupo.

Varios activistas de vivienda encomiaron el “tono diferente” del gobierno de de Blasio. Después de 12 años de Bloomberg, quien creía que alquileres por las nubes demostraban el éxito de la ciudad como marco de lujo, es bueno, dicen, tener un alcalde que se preocupa de si está al alcance de la gente poder quedarse aquí. 

Por otro lado, para resolver la crisis, de Blasio tiene que producir más que banalidades Clintonescas tipo “siento tu dolor” en cuanto a la desigualdad. Para hacer mella significativa en la escasez de vivienda, la ciudad realmente necesita algo de la escala del programa Mitchell-Lama, que desde 1955 hasta fines de los 1970 construyó más de 100,000 apartamentos genuinamente asequibles para gente trabajadora y de la clase media. 

Por ahora, parece que el plan del gobierno puede reproducir el peor defecto de los programas de vivienda de Bloomberg: En el nombre de “vivienda asequible”, construir más apartamentos que cuestan más de $2,500 que apartamentos que se alquilan por menos de $1,000. 

 

Una versión de este artículo originalmente apareció en Gothamist.com.