Impuestos municipales subvencionan viviendas de lujo

Si usted quiere saber cuáles son las prioridades del gobierno de la Ciudad de Nueva York respecto a la vivienda, no busque mas allá de los beneficiados de un programa de subvención de vivienda que cuesta a la ciudad más de $300 millones cada año y se considera un sostén principal del desarrollo de bienes raíces, tanto como los ladrillos y la piedra rojiza de hace un siglo. ¿Dónde va este dinero?

Aquí va una pista: el dinero no va a la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (New York City Housing Authority, NYCHA), que se encarga del sistema de vivienda pública más grande del país, ofreciendo viviendas a más de 400,000 neoyorquinos, la mayoría de los cuales no podrían pagar el alquiler de una vivienda en el mercado privado. Por eso, la ciudad regala la magnífica suma de cero dólares al año.

En 2001, el entonces alcalde Rudolph Giuliani dejó de proporcionar subvenciones de operación para urbanizaciones de vivienda pública que la ciudad había construido, las cuales no son elegibles para fondos federales. El alcalde Michael Bloomberg ha continuado esta práctica. En 1998, bajo el mandato del entonces gobernador George Pataki, el estado de Nueva York eliminó el financiamiento para la vivienda pública que había construido; los demócratas que le siguieron, Eliot Spitzer y David Paterson, no renovaron este financiamiento.

Esto ha costado a NYCHA una suma estimada en $93 millones al año y ha forzado a la autoridad a repartir con cada vez menos generosidad las subvenciones federales disminuidas, lo que conduce a servicios reducidos y déficits masivos. La carga de su deuda ya supera $500 millones. La ciudad también cobra a NYCHA $73 millones por los servicios de policía y $23 millones en pagos en lugar de impuestos sobre los bienes cada año, agobiando aun más el presupuesto de la agencia.

¿Necesita usted otra pista? El dinero no financia los programas de la ciudad para las personas sin techo. El presupuesto total para el Departamento Municipal de Servicios para los Sin Techo (Department of Homeless Services) es actualmente $84.7 millones, incluidos fondos de la ciudad y de otras entidades. De hecho, el alcalde Bloomberg ha intentado obtener ingresos adicionales al cobrar a las personas sin techo que tienen trabajo hasta la mitad de sus ingresos como “alquiler” por el privilegio de permanecer en los refugios.

¿A quiénes sirve el programa de más de $300 millones? El dinero está destinado a los dueños de recién construidos edificios para alquiler y a los compradores de recién construidos apartamentos en cooperativas y condominios, la mayoría de ellos en urbanizaciones de lujo a la tasa del mercado, en forma de exenciones de impuestos sobre los bienes. Se llama el programa 421-a y se creó en 1971 para estimular la nueva construcción en la Ciudad de Nueva York en terrenos baldíos y propiedades con edificios más pequeños de lo que las leyes de zonificación permitían.

Cómo funciona el programa 421-a

Los impuestos locales sobre bienes se basan en su “valor estimado”. Un terreno baldío o una estructura de pocos pisos vale mucho menos que un nuevo rascacielos residencial de lujo, así que cuando se construye un nuevo edificio y el valor de la propiedad se eleva de una manera dramática, la factura de impuestos sobre bienes también se eleva.

Sin embargo, los constructores pueden evitar pagar la factura fiscal total al optar por el programa 421-a, que aumenta la tasa de los impuestos por fases, a lo largo de décadas. La Oficina Independiente del Presupuesto (Independent Budget Office) de la Ciudad de Nueva York ofrece este ejemplo: “Si una parcela valorada en $1 millón cuando está vacía vale $10 millones después de la construcción, no se grava el aumento en el valor de $9 millones durante el período de la exención”. Mediante el programa 421-a, los constructores de nuevos edificios residenciales pueden pagar una tasa de impuestos que por muchos años no corresponde con el valor aumentado de la propiedad.

Teóricamente, esto estimula la construcción en terrenos subdesarrollados. El programa se creó en una época cuando las nuevas construcciones en Nueva York se habían virtualmente estancado y la población de la ciudad disminuía al ritmo de decenas de miles al año, ya que las familias de ingresos medios y altos huían a las afueras de la ciudad. En la práctica, no está claro si el programa 421-a siquiera ha servido el objetivo básico de desarrollo económico, ya que los nuevos patrones de construcción se han correspondido a tendencias demográficas y al aumento de la demanda en vez de a las subvenciones. Un informe de 2007 de Hábitat para la Humanidad (Habitat for Humanity) y el Centro Pratt para el Desarrollo Comunitario (Pratt Center for Community Development) reveló que “los beneficios del programa 421-a van sobre todo para construcción en vecindarios establecidos y cuando el mercado ya está muy fuerte”.

Los propietarios reciben exenciones de impuestos generosas sin que se espere mucho de ellos a cambio. Los dueños de edificios para alquiler que reciben beneficios 421-a tienen que poner apartamentos en el sistema de estabilización de alquileres mientras reciban el descuento de impuestos. La mayoría de los constructores cumplen felices, por dos razones: en primer lugar, se pueden desregular los apartamentos de alquiler estabilizado automáticamente tan pronto se venzan los descuentos de impuestos. En segundo lugar, los caseros tienen el privilegio de establecer los alquileres iniciales, que alcanzan la tasa que el mercado puede soportar, hasta decenas de miles de dólares al mes. Las unidades temporalmente en el sistema de estabilización de alquiler están sujetas a un aumento adicional de un 2.2 por ciento por encima de lo que la Junta de Renta Regulada (Rent Guidelines Board) establece, para compensar a los propietarios mientras disminuyen los incentivos. Urbanizaciones cooperativas y condominios también son elegibles para participar, con los compradores individuales obteniendo las exenciones fiscales.

En los primeros años del programa, los constructores que participaban en cualquier parte de la ciudad podían incrementar los impuestos sobre bienes por fases a lo largo de una década, recibiendo un descuento total en los primeros dos años, una exención de un 80 por ciento después de dos años, una de 60 por ciento después de cuatro años y así sucesivamente.

En 1985, se modificó el programa 421-a mediante la creación de una zona de excepción, aproximadamente entre las calles 14 y 96 en Manhattan. Dentro de esa área, los constructores tuvieron que crear pequeñas cantidades de viviendas asequibles para conseguir los descuentos de impuestos 421-a. Una manera de hacer esto, por lo general llamado el “programa 80/20”, consistía en reservar un 20 por ciento de las unidades en sus urbanizaciones para familias de bajos ingresos, a cambio de descuentos de impuestos 421-a más largos. La otra era la construcción de urbanizaciones exclusivamente de lujo en los lugares más cotizados en Manhattan y la compra de “certificados” negociados por aproximadamente $12,000 a $15,000 por unidad, que constructores en otras partes de la ciudad usarían para construir vivienda a un precio debajo del mercado. Ya que se necesitaban cuatro o cinco certificados para financiar cada unidad de apartamentos de más bajos alquileres en otros vecindarios, esto no creó mucha vivienda asequible. En todo caso, las unidades de precio más bajo sólo quedan asequibles por un período limitado antes de que los alquileres suban a la tasa del mercado.

Un informe de 2006 de la oficina del Controlador de la Ciudad de Nueva York reveló que en Manhattan, el programa 421-a 80/20 había creado alrededor de 2,100 unidades “asequibles”, a un costo futuro para la ciudad proyectado en más de $520,000 por unidad, un total de más de $1 mil millones en ingresos perdidos del erario, sin incluir las subvenciones ya recibidas por los propietarios. El informe también descubrió 7,675 unidades adicionales que recibían subvenciones mediante el programa de certificados.

Esto no solamente es una manera increíblemente ineficiente para subvencionar unidades con alquileres más bajos; también, como sucede en todo el espectro de programas de vivienda auspiciados por el gobierno hoy en día, la definición de “asequible” es de por sí una problemática. La mayoría de las unidades “asequibles” construidas mediante el programa 421-a están ajustadas a un 60 por ciento del ingreso medio del área, que resulta en un alquiler de $1,150 al mes para una familia de cuatro personas.

En 2007, cuando llegó la hora para renovar el programa 421-a, algunos legisladores hicieron un esfuerzo para reformar sus directrices de una manera importante. Un artículo en el New York Observer en aquel año dijo que el programa había llegado a “simbolizar la complicidad del gobierno en la burguesificación”, ya que el programa creó incentivos para que los constructores derribaran edificios de pocos pisos y construyeran rascacielos de lujo en su lugar. Cuando se acabó la riña política, las propuestas para convertir el 421-a en un programa de vivienda asequible estaban considerablemente debilitadas, pero algunas modificaciones sobrevivieron. La zona de excepción se amplió para incluir todo Manhattan y áreas seleccionadas en otros condados. Dentro de las zonas de excepción, se terminó el programa de certificados, así que se tenían que construir unidades asequibles en el mismo sitio. Las unidades de precio más bajo tendrían que permanecer en el sistema de alquiler estabilizado por 35 años: más de lo requerido anteriormente; sin embargo, la asequibilidad por un período limitado, una de las más desastrosamente fracasadas políticas de vivienda en la ciudad, perduró.

Las modificaciones de 2007 no abordaron los defectos fundamentales del programa 421-a. La mayoría de las urbanizaciones que ya reciben beneficios 421-a están fuera de Manhattan, en áreas que se excluyeron de las zonas de excepción ampliadas. El informe 2007 Habitat/Pratt Center reveló actividades importantes en tales vecindarios, como $5.7 millones al año en exenciones fiscales para urbanizaciones en Brighton Beach y Sheepshead Bay en Brooklyn y $3.8 millones al año para urbanizaciones en Flushing, Queens. Encontraron un edificio de condominios de 87 unidades en Corona, Queens, que costaría a la ciudad $14.5 millones en ingresos perdidos del erario a lo largo de la vigencia de su exención de impuestos 421-a.

Aun dentro de las zonas de excepción, donde los constructores están obligados a proporcionar un puñado de unidades a un precio bajo, la pregunta surge: ¿a qué costo? Los miles de millones en ingresos perdidos del erario a través del programa 421-a podrían ir mucho más lejos mediante otras iniciativas para crear vivienda permanentemente asequible para las personas que realmente son de bajos ingresos. En vez de esto, mientras unos pocos miles de unidades se hacen temporalmente accesibles a las personas de recursos modestos, los verdaderos beneficiarios de 421-a son realmente los constructores de edificios de lujo para alquiler y los compradores de nuevas urbanizaciones cooperativas y condominios, que pueden aprovecharse de la generosidad de la ciudad.

Usted también se habría podido beneficiar de una exención de impuestos sobre bienes si hubiera comprado un hogar de seis dormitorios por $8.1 millones en 635 oeste de la Calle 42, un apartamento por $11.8 millones en 8 Union Square South o un nuevo alojamiento en 207 este de la Calle 57 por $15 millones: todos son condominios en urbanizaciones recién construidos que participaron en el programa 421-a.

Hasta podría hacer una carrera de extorsionar al gobierno, como el director gerente de Goldman Sachs, Lloyd Blankfein. Después de ayudar a llevar la economía global al borde del colapso, Goldman Sachs tomó más de $20 mil millones del gobierno en diferentes planes de rescate. Una noticia menos difundida es el rescate que Blankfein recibió para su condominio de $27 millones en 15 Central Park West. Ya que el edificio, inaugurado en 2007, participa en el programa 421-a, él y sus vecinos pagarán una reducida tasa de impuestos sobre bienes durante muchos años.

El programa 421-a también oscurece la crisis de vivienda asequible causada por el descontrol de viviendas disponibles. Las estadísticas oficiales sobre la cantidad de unidades de alquiler regulado en la Ciudad de Nueva York no diferencian entre los apartamentos de alquiler regulado construidos antes de 1974, la mayoría de los cuales todavía se alquilan por menos de $1,000, y los nuevos apartamentos temporalmente estabilizados en alquileres de hasta $10,000. Esto infla el número de apartamentos de alquiler regulado que nos quedan, lo que dificulta cuantificar el ritmo en que estamos perdiendo la vivienda realmente asequible.

Es bastante escandaloso que el programa 421-a priva a la ciudad de recursos que ésta podría utilizar para ayudar a los realmente necesitados, para beneficiar en cambio a los constructores ricos. Sin embargo, los inquilinos tienen razones especiales para estar enfurecidos. La legislatura estatal felizmente ha renovado el programa 421-a mientras traiciona a los inquilinos cuando se trata de reformas de las leyes de alquiler. Cuando llegó la hora para renovar la ley 421-a en 2007, el proyecto de ley modificado fue aprobado por la Asamblea unánimemente y por el Senado estatal de manera veloz, con sólo dos votos en contra. Mientras tanto, hace décadas que el Senado ha bloqueado legislación muy necesaria para poner fin al descontrol de viviendas disponibles entre los apartamentos de alquiler regulado, proteger a inquilinos en edificios anteriormente Mitchell-Lama o de Sección 8 basada en el proyecto, dejar a la Ciudad de Nueva York establecer sus propias leyes de alquiler y cerrar otros resquicios legales en las leyes de alquiler.

El programa 421-a vence el próximo mes. Se necesita renovarlo para que los constructores puedan recibir el beneficio para nuevos edificios. Seis meses después, en junio de 2011, las leyes de control y estabilización de alquiler, de las que dependen más de 2.5 millones de neoyorquinos para poder seguir pagando su vivienda, también vencen. Se necesita renovarlas. El programa 421-a cuesta millones en ingresos perdidos del erario municipal; la regulación de alquileres estabiliza vecindarios, familias y la economía en general, sin costar casi nada al gobierno.

Si la ley 421-a no se renueva, eso no significa el fin de exenciones de impuestos para nadie que ya recibe estos beneficios, ni quitará las protecciones a ningún inquilino que ya vive en estos edificios. Dejarla vencer simplemente suspendería este programa costoso en nuevas urbanizaciones. Por otra parte, las leyes de regulación de alquiler son un salvavidas para millones de neoyorquinos. El debilitamiento de estas leyes en los últimos años ha llevado a la pérdida de unas 300,000 unidades que anteriormente estaban asequibles.

En 2009 y 2010, el Senado estatal fue incapaz de cumplir con sus promesas de muchos años y no aprobó una sola pieza de legislación favorable a los inquilinos. En una época de déficits presupuestarios paralizantes, cuando se cortan los servicios esenciales, ¿se apresurarán los legisladores a apoyar descuentos de impuestos para edificios de lujo, mientras aplaza las decisiones sobre proyectos de ley para proteger nuestra reserva de vivienda de alquiler regulado?

Llame a sus representantes en la Asamblea y el Senado y dígales: A menos que aprueben la legislación a favor de los inquilinos en el paquete de Reforma Real de Renta, no renueven la ley 421-a para nada.