Iniciativa de ‘nueva reglamentación’ deja la ejecución en manos de inquilinos

El gobernador Andrew Cuomo ha prometido una “importante iniciativa para devolver a la regulación de alquileres hasta 50,000 apartamentos ilegalmente desregulados,” pero los defensores de inquilinos dicen que hay menos sustancia en ella de lo que se ve a simple vista.

El plan del gobernador, emitido el 6 de enero, supone el envío de cartas a los dueños de más de 4,000 edificios que recibieron descuentos de impuestos J-51 destinados a edificios de alquiler estabilizado y que contienen apartamentos que no están inscritos con la agencia de vivienda estatal. Casi la mitad de estos edificios están en Manhattan, con más de 800 en Brooklyn, 700 en Queens, 500 en el Bronx y 15-20 en Staten Island, según la agencia, Ho-gares y Renovación Comunitaria de Nueva York (New York State Homes and Community Renewal). Ésta ha ordenado a los dueños inscribir todos los apartamentos en ellos como de alquiler estabilizado o enfrentar la obligación de pagar daños triplicados si el alquiler es ilegalmente elevado. Las cartas también les ordenaron ofrecer a los inquilinos contratos de alquiler estabilizado.

El programa J-51, creado en 1955 para ayudar a los caseros a instalar sistemas de agua caliente, da a los propietarios de edificios de alquiler regulado reducciones de impuestos sobre los bienes que cubren hasta un 90 por ciento de los costos de renovaciones importantes, como una nueva caldera. Un informe de 2012 emitido por la Sociedad de Servicio Comunitario (Community Service Society) lo llamó “uno de los programas de vivienda más caros de la ciudad”. En 2011, costó a la ciudad alrededor de $257 millones.

En 2009, en un caso que tenía que ver con Stuyvesant Town/Peter Cooper Village, la corte más alta del estado decidió que fue ilegal que los caseros que recibían descuentos de impuestos J-51 quitaran apartamentos de la regulación de alquileres. Alrededor de 4,300 apartamentos en la urbanización de 11,000 unidades habían sido desregulados, principalmente por descontrol de viviendas disponibles. 

“Habrá cero tolerancia para los que hacen caso omiso de la ley y recogen estos beneficios mientras niegan a los inquilinos la vivienda asequible que están obligados a proveerles”, dijo el Gobernador Cuomo en una declaración del 6 de enero. La División de Vivienda y Renovación Comunitaria (Division of Housing and Community Renewal, DHCR), que administra la estabilización de alquileres, “se reserva el derecho a buscar e imponer penalizaciones adecuadas según se justifiquen”, según una vocera de la agencia.

El problema, dicen los defensores de inquilinos, es que la ley estatal ofrece casi un 100 por ciento de tolerancia para los caseros que no inscriben apartamentos de alquiler estabilizado. Hasta 1993, se podía congelar en el último nivel regulado legal los alquileres de apartamentos no inscritos, como explica la abogada de planta de Ayuda Legal (Legal Aid) Ellen Davidson. Sin embargo, en aquel año se cambió la ley para que los propietarios pudie-ran inscribir los apartamentos en cualquier momento y quedarse con todos los aumentos legales de alquiler del período cuando no estaban inscritos. Además, la ley de 1997 de descontrol de viviendas disponibles también prohibió que los inquilinos y las cortes indagaran más de cuatro años atrás para establecer si el alquiler de un apartamento era legal.

La ley de 1993 “esencialmente hizo de la inscripción algo voluntario”, dice Michael McKee, del PAC de Inquilinos (Tenants PAC). Él llama la iniciativa del estado “muy débil”.

“Es bueno que estén haciendo esto, pero es ridículo que no hicie-ran nada anteriormente”, dice. Sería más eficaz escribirles a los inquilinos en los edificios afectados y decirles que “a lo mejor se le está cobrando en exceso”, o interponer una demanda en contra de los caseros que cobren demasiado.

DHCR dice que seguirá auditando datos para encontrar apartamentos que todavía deben ser regulados; los inquilinos deben ponerse en contacto con su Oficina de Administración de Alquileres (Office of Rent Administration) si creen que se les está cobrando en exceso. En estos casos, las cortes establecerán cuánto debe ser el alquiler, basado en la historia del apartamento individual.

Casi 200,000 apartamentos que deben ser de alquiler estabilizado no están inscritos con el estado, según informó en diciembre el grupo de periodismo de investigación ProPublica. El Departamento de Conservación y Desarrollo de Vivienda (Housing Preservation and Development) municipal estima que hubo alrededor de 1,030,000 apartamentos de alquiler estabilizado en la ciudad en 2014, pero solamente 840,000 estaban inscritos con DHCR, según las cifras de la agencia conseguidas por ProPublica. Muchos de ellos también tienen el alquiler demasiado elevado, dice Davidson.

Si un inquilino puede comprobar que hubo cobro excesivo ilegal y que era “intencionado”, la penalización normal es tres veces el alquiler excesivo. McKee dice que los caseros que recibieron beneficios J-51 tendrán dificultades para comprobar que los cobros excesivos no eran intencionados, ya que conocen la ley, y la decisión en el caso de Stuyvesant Town fue una noticia importante para la industria de bienes raíces. El problema, dice Davidson, es que de los apartamentos no inscritos no hay ningún rastro documental de lo que realmente es el alquiler legal. 

Efectivamente, la ley obliga a los mismos inquilinos hacerla cumplir, dice, y los caseros la han evadido por años. “Cuando hacer caso omiso de la ley sirve sus intereses comerciales, lo hacen”, dice, “y no hay consecuencias”.

Si usted cree que su apartamento fue desregulado ilegalmente, DHCR ha puesto un aviso en su sitio Web, www.nyshcr.org, con instrucciones de cómo averiguar más. Esto incluye enlaces con sitios municipales donde puede obtener el número de la cuadra y lote de su edificio y usarlo para averiguar su estatus de beneficios de impuestos J-51. Luego puede pedir una historia del alquiler de su apartamento al mandar un correo electrónico a rentinfo@nyshcr.org o al llamar a (718) 739-6400.

Si no recibe ninguna notificación del casero dentro de los siguientes dos meses, Ellen Davidson recomiende que piense en presentar una queja de cobro excesivo.

 

Una versión de este artículo apareció en el Indypendent.