¿La nueva unidad estatal ayudará a proteger a los inquilinos? No sin recursos, dicen los defensores

La propuesta del gobernador Andrew Cuomo para crear una “unidad de protección a los inquilinos” es un grato primer paso, afirman los defensores de los inquilinos, pero probablemente la unidad no será eficaz en prevenir los aumentos ilegales de alquiler, a menos que cuente con recursos adecuados y regulaciones sólidas. 

La unidad, propuesta en diciembre, sería parte de la Oficina de Administración de Alquiler (Office of Rent Administration ) del departamento estatal de Vivienda y Renovación de la Comunidad (Housing and Community Renewal) . Los defensores de los inquilinos afirman que refleja un creciente sentido de que la aplicación inadecuada de las leyes de alquiler es un facilitador clave del continuo aumento del alquiler. El año pasado, un estudio de “Hacer el Camino Nueva York” (Make the Road New York) descubrió que la mitad de los apartamentos que visitó tenía alquileres ilegalmente altos, y esto fue entre los apartamentos que seguían con alquileres estabilizados. 

“Hay un verdadero reconocimiento [del movimiento] de que es hora para que HCR haga estos cambios,” dice el organizador de Make the Road, Hilary Klein. 

Dos problemas principales son que los caseros no han registrado los alquileres de 300,000 apartamentos, más de la cuarta parte de las unidades que supuestamente están reguladas, y que prácticamente no hay manera de aplicar leyes contra los aumentos fraudulentos por renovación de apartamentos.

“La falta de aplicación de la ley ha sido un problema constante desde que la ley fue promulgada,” dice Michael McKee. De 1969 a 1984, anota, el estado delegó la aplicación de la ley a la Asociación de Estabilización de Alquileres (Rent Stabilization Association), organización de los caseros, la cual, dice, gasta la mayor parte de su dinero cabildeando y litigando contra las regulaciones de alquiler.

Esa falta de aplicación de la ley es un poderoso incentivo para que los dueños “cometan fraude,” dice Ellen Davidson de la Sociedad de Ayuda Legal (Legal Aid Society). Por ejemplo, afirma, no hay “supervisión en lo absoluto” de los aumentos de alquiler basados en mejoras individuales en los apartamentos, por las cuales los caseros pueden elevar el alquiler mensual en 1/40 o 1/60 de lo que dicen que gastaron.

Los grupos de inquilinos han identificado tres áreas como prioridades para el aumento de la aplicación de la ley, afirma Maggie Russell-Ciardi de Tenants & Neighbors: el exceso en el cobro, aumentos fraudulentos por aumentos importantes de capital, y hostigamiento, como por los dueños saqueadores. También creen que HCR necesita aplicar la ley más activamente, dice Klein. Actualmente, explica, la agencia no investiga un posible exceso de cobro a menos que el inquilino se queje de ello, y “la mayoría de los inquilinos no saben que HCR existe o cuáles son sus derechos.”

Aunque la administración de Cuomo ha sido hermética sobre sus planes para el TPU, Klein dice que no hay indicaciones de que la unidad siga una recomendación para los grupos de inquilinos: en lugar de esperar a recibir quejas de los inquilinos, investigará los aumentos de alquiler en todo el edificio si se descubre un exceso de cobro ilegal en un solo apartamento.

 

Reglas y recursos necesarios

Sin embargo, los defensores ven dos problemas probables. Uno es la falta de recursos. El número de empleados de la Oficina de Administración de Alquiler ha disminuido de 700 a 300 personas en los últimos 20 años. Estos trabajadores tienen que cubrir los 1.1 millones de apartamentos con alquiler regulado en el estado, atendiendo las quejas de los inquilinos así como las peticiones de los caseros para aumentos por MCI. Se espera que el TPU cuente con 25 empleados. Si el estado no contrata nuevos trabajadores, una gran posibilidad, dada la disminución del presupuesto y el conservadurismo fiscal del gobernador Cuomo; la HCR simplemente transferirá a otros empleados de otros trabajos en ORA.

“25 personas para todo un estado es un comienzo, pero no se acerca a lo que se necesita,” dice Davidson. Otros dicen que sin más empleados, la unidad será “inútil” y “no tendrá sentido.” 

“Yo creo que ellos no tendrán los recursos para atender más que a los peores casos,” dice Klein. Dos cosas que el estado debe hacer, dice, son modernizar las computadoras de la HCR, para que pueda usar su base de datos para detectar el fraude, y acortando el tiempo necesario para resolver las quejas de los inquilinos, que actualmente tardan un año o dos.

El segundo asunto son las regulaciones que usa el estado para determinar las condiciones que causarán la aplicación de la ley. Además de debilitar las leyes generales de alquiler por medio del descontrol de viviendas vacantes y otras medidas, la administración del ex gobernador George Pataki también cambió estas regulaciones para limitar la aplicación de la ley. Estos cambios, dicen los defensores, incluían la reducción del tipo de condiciones que califican para las reducciones de alquiler si el casero no hacía las reparaciones, aumentando el tiempo para el aviso anticipado a los caseros por parte de los inquilinos antes de solicitar una reducción de alquiler; eliminando eficazmente las penalidades por no registrar los alquileres; y dejar de exigir a los caseros que paguen por los daños por triplicado a los inquilinos a quienes les cobraron ilegalmente. 

Los grupos de inquilinos han elaborado unas 20 recomendaciones para cambios en el código de estabilización de alquileres de HCR. Estas incluyen una supervisión más estricta de los aumentos de alquileres por mejoras individuales en apartamentos, que incluyen la necesidad de permisos para aumentos de más del 20 por ciento. Instan a hacer los aumentos de MCI recargos temporales en lugar de aumentos permanentes, y a negarlos en edificios con graves infracciones y a los caseros que hostigan a los inquilinos. 

“HCR debería aplicar proactivamente las leyes de estabilizaciones de alquiler de New York para detener los excesos actuales en los cobros a los inquilinos; para prevenir la transformación de alquileres ilegales en legales debido a la regla de cuatro años; y para prevenir la ilegítima desregulación de las unidades de alquiler estabilizado,” se lee en la lista. Para hacer esto, agrega, HCR debería “programar su base de datos para detectar automáticamente aumentos ilegales de alquiler registrados por los caseros o por no registrar los alquileres. Todo aumento ilegal, sea en una renovación del contrato de arrendamiento o una unidad vacante, debería causar una investigación por DHCR, sin la necesidad de una queja del inquilino.” 

Si los caseros no registran los alquileres, agrega, la agencia debería “aplicar las estipulaciones para congelamiento de alquiler de la Ley de Estabilización de Alquiler.”

Otro cambio importante, dice Davidson, sería que HCR aclarara sus reglas de sucesión, para que los inquilinos que dejan un apartamento puedan traspasarlo a sus familiares sin arriesgar un desalojo.

El proyecto de ley que renovaba las leyes de alquiler el año pasado requería cambios de esa naturaleza. Esto, dicen los defensores, fue en gran parte una concesión a legisladores negros y latinos que no estaban felices con el hecho de que la administración de Cuomo no había apoyado la revocación del descontrol de unidades vacantes. Dichos cambios no requerirían aprobación de la asamblea legislativa. La HCR podría modificar su propio código, o el gobernador Cuomo podría ordenar los cambios. 

Hasta ahora, sin embargo, los defensores de los inquilinos no han visto movimiento alguno en Albany. De hecho, dice Davidson, la de Cuomo es la tercera administración demócrata desde que Pataki abandonó el cargo en 2006 que no ha hecho cambio alguno al código de HCR.