Los controles de alquileres llegan al norte del estado – otra vez

El finado Warren Anderson, líder de la mayoría republicana en el Senado Estatal de Nueva York desde 1973 hasta 1988, tenía un refrán preferido sobre el control de alquileres: nunca dejaría que “el cáncer” se difundiera al norte del Condado de Westchester.

Anderson debe de estar revolviéndose en su tumba, porque una parte central de la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos (Housing Stability and Tenant Protection Act, HSTPA) de 2019 fue la expansión de la Ley de Emergencia para la Protección de Inquilinos (Emergency Tenant Protection Act, ETPA) de 1974 para que la ley estatal que gobierna el sistema de alquiler estabilizado se aplique en todo el estado. Por 45 años, la ETPA se aplicó sólo a la Ciudad de Nueva York y los tres condados aledaños de Nassau, Rockland y Westchester. La HSTPA elimina estas restricciones geográficas arbitrarias. A partir del 14 de junio, cualquier ciudad, pueblo o aldea en todos los 62 condados puede optar por incluirse en el sistema.

En los tres meses desde entonces, al menos 16 municipalidades al norte del Condado de Westchester han comenzado el proceso para incluirse. Para cumplir los requisitos, la municipalidad debe determinar primero que la tasa neta de disponibilidad de vivienda que sería apta para la estabilización de alquileres –los edificios construidos antes del 31 de diciembre de 1973 con seis o menos unidades– es de un 5 por ciento o menos, la definición legal de una “emergencia de vivienda” bajo la ETPA. Una vez que se tome esta determinación, la municipalidad puede optar por incluirse en la estabilización de alquileres por medio de una votación de la mayoría de su legislatura local.

Parece que Kingston, una ciudad de alrededor de 24,000 personas en el Condado de Ulster, será la primera municipalidad en el norte del estado que opte por incluirse. Kingston, ubicada 90 millas al norte de la Ciudad de Nueva York y 60 millas al sur de Albany, tiene alrededor de 6,000 apartamentos de alquiler. Según Alex Panagiotopoulus de la Unión de Inquilinos de Kingston (Kingston Tenants Union), alrededor de 1,200 apartamentos ya están regulados bajo varios programas gubernamentales, y entre 1,000 y 1,500 serían elegibles para la estabilización de alquileres. Con el fuerte apoyo del Alcalde Steve Noble, el Concejo Común votó para contratar a un asesor y conducir una encuesta de vacancia. Se espera que la encuesta empiece en octubre y se concluya para algún momento de diciembre.

Panagiotopoulus dijo que recientemente E&M Management ha comprado complejos de apartamentos en Kingston, para luego asestar a los inquilinos grandes aumentos del alquiler y rehusarse a renovar sus contratos. Ya que no hay ninguna regulación de alquileres, los inquilinos están forzados a mudarse, para que E&M pueda instalar inquilinos más ricos.

Con la ayuda de los Socialistas Demócratas de América del Valle del Hudson (Mid-Hudson Democratic Socialists of America), la Unión de Inquilinos de Kingston ha estado visitando edificios de apartamentos para reclutar inquilinos a la campaña para ejercer presión sobre sus legisladores. “Ya hemos visitado los edificios más grandes, y ahora vamos por las propiedades más pequeñas”, dijo Panagiotopoulus.

Seis municipalidades más en el Valle del Hudson están en alguna etapa del proceso: Beacon, Hudson, Newburgh, Poughkeepsie, Wappingers Falls y New Paltz. Las ciudades más importantes en el norte del estado también han comenzado el proceso: Buffalo, Rochester, Syracuse, Binghamton, Albany, Troy, Schenectady, Utica y Ithaca.

“Algunos lugares han progresado más que otros, y en la mayoría estamos encontrando mucha oposición”, dice Rebecca Garrard, organizadora de vivienda de todo el estado con Acción Ciudadana (Citizen Action). Ella ha viajado por todo el estado durante los últimos tres meses, ofreciendo asistencia técnica y de organización a grupos de inquilinos locales. Acción Ciudadana está colaborando estrechamente con Progreso Local (Local Progress), una red nacional de funcionarios elegidos progresistas de todas partes del país, y su organizador en el Estado de Nueva York, Chad Radock. (El concejal municipal de Brooklyn Brad Lander es el presidente nacional de Progreso Local.)

El Estado de Nueva York promulgó en 1950 el control de alquileres en edificios construidos antes de 1947, cuando el gobierno federal estaba gradualmente eliminando los controles de precios del período de la guerra. La ley de 1950 cubrió casi todas las unidades de alquiler en el estado, pero a partir de 1953, la Legislatura empezó a eliminar el control de alquileres en el norte del estado, desregulando varios condados a la vez durante algunos años. Para 1971, cuando el Gobernador Nelson Rockefeller forzó a la legislatura a promulgar el descontrol de viviendas disponibles (que fue aprobado por un solo voto en el Senado controlado por los republicanos), no quedó mucho. Después de 1972, cuando la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (Division of Housing and Community Renewal, DHCR) estatal puso fin a las protecciones de alquileres para las viviendas construidas antes de 1947 en Syracuse, por medio de una acción administrativa, las únicas unidades restantes de alquiler controlado en el norte del estado sumaron alrededor de dos mil en las áreas de Buffalo y Albany, las cuales se descontrolaron cuando sus habitantes se mudaron o murieron. En 2012, la DHCR estimó que existía una suma total de cinco apartamentos de alquiler controlado; Westchester tiene quizás alrededor de 100.

Expandir los controles de alquileres por todo el estado es quizás la disposición más potente de la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019. Abre la puerta a la posibilidad de cambiar la política en el Estado de Nueva York de forma permanente y crear la infraestructura para una fuerte organización de inquilinos en todo el estado. Fue solamente en los últimos dos años que los inquilinos en el norte del estado empezaron a presionar a sus legisladores a expandir los controles de alquileres y protecciones de inquilinos para que los cubrieran.

En la Legislatura, el alquiler siempre ha sido considerado un asunto de la Ciudad de Nueva York, incluso por legisladores de los condados aledaños a la ciudad cubiertos por la ETPA. Esto ya no es posible: Ahora está claro que el alquiler es un asunto de todo el estado.

Mucho del mérito de esta victoria pertenece al Senador Neil Breslin de Albany, quien introdujo un proyecto de ley de ETPA de todo el estado, y su patrocinador en la Asamblea, Kevin Cahill de Kingston. Breslin superó obstrucciones dentro de la conferencia demócrata del Senado, incluida la oposición del presidente de la Comité de Vivienda, Brian Kavanagh (demócrata de Manhattan-Brooklyn). En la Asamblea, muchos demócratas del norte del estado expresaron su oposición a la expansión de controles de alquileres a sus comunidades, si bien algunos de ellos al fin votaron a favor de la HSTPA.

El Estado de Nueva York nunca volverá a ser el mismo.