¿Para quién es asequible la vivienda ‘asequible’? Pequeñas modificaciones en la rezonificación despiertan oposición generalizada

El Alcalde Bill de Blasio dice que ha propuesto “el plan de vivienda asequible más grande de esta ciudad o cualquier otra ciudad,” pero su plan está despertando cada vez más oposición en toda la ciudad.

El plan promete 80,000 nuevos apartamentos “asequibles”. Para lograr esto, depende en gran parte de ajustes en las regulaciones de zonificación municipales por medio de “vivienda de inclusión obligatoria” (mandatory inclusionary housing, MIH) y “zonificación para calidad y asequibilidad”: esto permite a los especuladores construir más vivienda que se alquile en la tasa del mercado en edificios un poco más altos, a la vez que requiere que entre un 25 y 30 por ciento de las unidades se alquilen por menos. Más de dos tercios de las 59 juntas comunitarias en la ciudad han recomendado rechazarlo, y algunas dicen que lo aceptarían solamente si la cantidad de viviendas construidas para personas que ganan menos de $40,000 al año se aumentara considerablemente. El Presidente del Condado del Bronx Rubén Díaz llamó al plan “inaceptable”, y el Interventor Municipal Scott Stringer se declaró en su contra el 2 de diciembre. Grupos de base en East Harlem, East New York y el suroeste del Bronx se han organizado en su contra por varios meses. 

La crítica más importante que se ha expresado es que la mayoría de la vivienda construida no sería asequible de verdad, que los alquileres se establecerán en un nivel mucho más alto de lo que la mitad de neoyorquinos, de ingresos más bajos, pueden pagar. En el Bronx, la vivienda propuesta para los vecindarios a lo largo de la línea 4 del tren en la Avenida Jerome se destinará a personas con “ingresos moderados” que ganan alrededor de $69,000 al año, dice Joseph Cepeda de Acción Comunitaria para Apartamentos Seguros (Community Action for Safe Apartments, CASA), pero la mayoría de los residentes actuales ganan entre $8,000 y $32,000. 

“Estás dejando afuera esta parte entera de la comunidad”, dice. “Estás diciendo todas las palabras claves—‘vivienda asequible’—pero no nos estás dando nada sustancial”.

Los adversarios han dicho también que depender de la construcción de vivienda de lujo para crear vivienda asequible desalojará a más personas de las que ayudará; que el plan utiliza un enfoque uniforme que se está imponiendo de prisa sin considerar adecuadamente las características de vecindarios individuales; y que los especuladores que construyan las unidades asequibles no estarán obligados a emplear mano de obra sindicalizada. 

El nivel de la oposición ha exasperado y desconcertado al gobierno de de Blasio, que sostiene que su programa de zonificación de inclusión “sería el más riguroso de cualquier ciudad de importancia en los EE.UU.”. A diferencia de programas similares en Boston, Chicago y Seattle, dice, se obligará a los especuladores a incluir vivienda por debajo de la tasa del mercado. A diferencia de aquellos en Boston, Chicago, Denver, Los Angeles y Seattle, esta vivienda sería asequible perma-nentemente. Además, la cantidad reservada como “asequible” es por mucho la más grande: 25-30 por ciento, con San Francisco en segundo lugar con 12-20 por ciento, L.A. requiriendo un 15 por ciento y Washington 8-10 por ciento.  

Los adversarios del plan son poco prácticos, dice una vo-cera del Departamento de Planificación Urbana (Department of City Planning, DCP). Obligar a los especuladores a incluir una proporción más grande de unidades por debajo de la tasa del mercado o apartamentos que se alquilen por menos de $1,000 al mes no sería económicamente factible: Simplemente no construirían nada, y un 25-30 por ciento de algo es mejor que un 50 por ciento de nada. Hacer uso de la inversión privada para crear vivienda para personas de ingresos moderados liberará fondos públicos para construir vivienda para personas de bajos ingresos, añade.

Sin embargo, el gobierno y los adversarios del plan están usando definiciones distintas de “asequible.” La definición oficial se basa en porcentajes del “ingreso medio del área” (area median income, AMI) para la Ciudad de Nueva York y los tres condados en sus cercanías al norte: un 80 por ciento de AMI se considera un “ingreso moderado”, un 60 por ciento un “ingreso bajo” y un 40 por ciento un “ingreso muy bajo”. Sin embargo, ya que el ingreso medio en la ciudad, alre-dedor de $53,000 al año para una familia de tres personas, es más o menos dos tercios del AMI metropolitano, casi la mitad de los residentes de la ciudad se consi-derarían como de “ingresos bajos”. Muchos vecindarios son mucho más pobres.

En East New York, donde la mayoría de las personas ganan menos de un 40 por ciento del AMI, para un 84 por ciento de los residentes “las unidades en la tasa del mercado propuestas bajo la rezonificación van a estar fuera del alcance de sus bolsillos, y para un 55 por ciento las unidades asequibles estarán fuera del alcance de sus bolsillos”, dijo el Interventor Stringer en un informe emitido el 2 de diciembre. Ya que casi 50,000 personas en el área viven en edificios demasiado pequeños para ser de alquileres regulados, “la introducción de miles de nuevos residentes de ingresos más altos” amenazaría con desalojarlas al hacer subir los alquileres. 

El gobierno no está de acuerdo. El aburguesamiento ya está sucediendo, y si no se construyen nuevas viviendas, aún más personas serán desalojadas, según la vocera del DCP. El gobierno también ha destinado fondos para otorgar ayuda legal a los inquilinos amenazados con el desalojo, añade, y mientras sus planes de zonificación permiten edificios más altos a lo largo de calles principales como la Avenida Atlantic en East New York, sirven para di-suadir la demolición de residencias más pequeñas en las calles transversales.

“Vamos a equilibrar la dinámica del mercado”, dijo de Blasio en una conferencia de prensa el 10 de diciembre. Los vecindarios como Bushwick, Bedford-Stuyvesant y Park Slope “hace mucho ya se habían cambiado antes de que existiera la rezonificación”.

El desalojo será “la parte dañina” del plan, responde John Medina de Voces Comunitarias Escuchadas (Community Voices Heard, CVH) en East Harlem. Si se construye nueva vivienda donde más de dos tercios de las unidades sean de lujo, sostiene, los caseros en el vecindario verán que pueden cobrar alquileres más altos e intensificar sus esfuerzos para desalojar a los inquilinos actuales. “Van a encontrar resquicios legales para desalojar a aun más personas”, dice. “La Corte de Vivienda va a tener filas en su alrededor por mucho tiempo”.

CVH, junto con otros grupos como el Movimiento por Justicia del Barrio y CASA en el Bronx, han organizado acciones en torno al plan desde el invierno pasado, cele-brando foros, reuniéndose con residentes y comerciantes de la comunidad y tratando de desarro-llar ideas alternativas. CVH, junto con la Junta Comunitaria 11, la Vocera del Concejo Municipal Melissa Mark-Viverito, la Presidenta del Condado de Manhattan Gale Brewer y diversos sindicatos la-borales y grupos comunitarios en East Harlem, están preparando un plan que quieren presentar al DCP a principios del año que viene.

Las alternativas propuestas incluyen basar los alquileres para vivienda asequible en los niveles de ingresos de los distritos comunitarios, lo que es apoyado por Stringer y la Junta Comunitaria 12 de Manhattan en Washington Heights/Inwood. (DCP dice que habría problemas legales con esto, ya que las cortes podrían decidir que la falta de un solo estándar para toda la ciudad viola los derechos de propiedad de los caseros.) CASA quiere que los trabajos de construcción sean sindicalizados y que otorguen puestos de aprendizaje para ayudar a los residentes del vecindario a entrar en oficios de construcción. Stringer quiere que haya medidas claras para impedir el desalojo, como requerir un “certificado de no hostigamiento” a los caseros en los vecindarios afectados.

La Asociación de Desarrollo Comunitario de Vivienda (Association for Neighborhood Housing Development, ANHD) ha recomendado que el programa sea revisado para dar a los vecindarios una opción de “asequibilidad profunda”, en la cual un 30 por ciento de las unidades construi-das se reservarían para las familias que ganan menos de un 30 por ciento del AMI; estas unidades se alquilarían por alrededor de $625 al mes o menos. “Más de un 25 por ciento de las familias neoyorquinas ganan menos de $25,000 al año”, señala. Otra posibilidad sería requerir que toda la vivienda construida bajo el programa incluya al menos un 15 por ciento de los apartamentos para ese nivel de ingresos.

¿Por qué este plan, el cual los críticos coinciden que al menos hace un esfuerzo para otorgar una cantidad considerable de vivienda asequible, ha despertado más oposición que los descarados proyectos de rezonificación del antiguo alcalde Michael Bloomberg, que aumentaron el aburguesamiento? “Bloomberg se salió con la suya en esto, pero la gente está despabilándose”, dice Joseph Cepeda. “Ya lo hemos visto suceder, así que nos hemos movilizado de antemano”. Bajo Bloomberg, añade John Medina, el público no estuvo tan bien informado, pero “ahora con más transparencia y un supuesto gobierno progresivo, la gente va a exigir que los funcionarios elegidos rindan cuentas. Van a ejercer su derecho a decir no”.

De los 80,000 nuevos apartamentos “asequibles” prometidos, solo 16,000 están destinados a personas que ganan menos de $35,000 al año. Esto es cuatro veces más que los construidos por el gobierno de Bloomberg en 12 años, pero mucho menos de las 60,000 personas sin techo o las más de 270,000 personas en la lista de espera para vivienda pública en la ciudad.

“Desafortunadamente, la propuesta actual de MIH del Go-bierno de de Blasio deja pasar la oportunidad para crear la vivienda verdaderamente asequible y garantizada que muchos vecindarios están exigiendo”, dijo ANHD en noviembre. La propuesta, añadió, se orienta principalmente a las personas que ganan más de $50,000, “haciendo a un lado el más de un 40 por ciento de neo-yorquinos que ganan menos de estos niveles”.