Cambios en las leyes de alquileres

Aquí están los cambios reales en las leyes de alquileres estatales y municipales en el Capítulo 20, Leyes de 2015.

Extensión de cuatro años: Se renovaron el control estatal de alquileres y la Ley de Emergencia de Protección de Inquilinos de 1974 con vigencia hasta el 15 de junio de 2019, así como las leyes que rigen la conversión de edificios de arrendamiento en estatus de cooperativas o condominios en la Ciudad de Nueva York y los condados de Westchester, Nassau y Rockland. Los cambios de “limpieza” de 2013 en la Ley de Desvanes de la Ciudad de Nueva York se extendieron hasta el 30 de junio de 2019.

El umbral de la desregulación de viviendas disponibles y la desregulación por altos ingresos: Se cambiaron las leyes de alquileres estatales y municipales para aumentar el umbral del alquiler mensual tanto para la desregulación de viviendas disponibles como para la desregulación por ingresos altos, de $2,500 a $2,700. Estos umbrales se ajustarán el 1º de enero de cada año, según las pautas para un contrato de un año aprobadas por las Juntas de Renta Regulada en la ciudad y en sus cercanías. Para el año 2016, esto quiere decir que se congelarán en $2,700 en la Ciudad de Nueva York mientras subirán a $2,733.75 en Nassau y Rockland y a $2,747.25 en Westchester. 

Tom Waters de la Sociedad de Servicio Comunitario (Community Service Society) emitió un análisis en junio que pronosticó que con un umbral de $2,700, 87,500 apartamentos con alquiler regulado en la Ciudad de Nueva York se convertirán en estatus de la tasa del mercado en el transcurso de los próximos cuatro años.

Mejoras Importantes de Capital (MCI): Los aumentos de alquiler permitidos para mejoras en todo el edificio se han reducido de la fórmula actual de 1/84 del costo de la mejora. Para edificios con 35 o menos unidades, los aumentos MCI pueden llegar hasta 1/96 del costo; para edificios más grandes, 1/108 del costo. Sin embargo, el aumento MCI seguirá siendo un aumento de alquiler permanente, y seguirá compuesto con la tasa básica del alquiler. Además, los caseros de la Ciudad de Nueva York recibirán disminuciones en los impuestos sobre sus propiedades inmobiliarias para cubrir cualquier pérdida de ingresos a causa del cambio. La ciudad no puede decidir si los caseros deben recibir este descuento de impuestos o no.

Hostigamiento: Las penalidades para caseros hallados culpables de hostigar a inquilinos por la agencia estatal Hogares y Renovación Comunitaria (Homes and Community Renewal, HCR) aumentaron aproxi-madamente $1,000 por multa. Esto carece de importancia, ya que es prácticamente imposible comprobar el hostigamiento.

Límite en el beneficio extra donde el previo inquilino pagaba un alquiler preferencial: Si el inquilino previo pagaba un alquiler preferencial (cualquier monto menor al máximo alquiler legal) y había vivido en el apartamento por menos de cuatro años, a los caseros no se les permitirá cobrar al nuevo inquilino todo el beneficio extra por vivienda disponible de 20 por ciento. El beneficio extra por vivienda disponible será 5 por ciento si el inquilino previo había ocupado el apartamento por menos de dos años, 10 por ciento por entre dos y tres años y 15 por ciento por entre tres y cuatro años. 

La ley no impide a los caseros aumentar el alquiler del tasa preferencial al máximo legal cuando llegue el momento de renovar el contrato del inquilino, así que la ventaja de esta fórmula tipo Rube Goldberg  (si es que hay alguna) será para el nuevo inquilino. El antiguo inquilino probablemente enfrentará un aumento de alquiler de unos cuantos cientos de dólares y encontrarse forzado a mudarse. Será interesante constatar si la DHCR puede hacer cumplir esta complicada fórmula. Este patético ejemplo del embutido legal de Albany permite que los inquilinos sean desalojados, para entonces restringir el aumento de alquiler para el siguiente inquilino; pero ya que el nuevo inquilino también pagará un alquiler preferencial, a él también se le puede asestar un aumento enorme cuando llegue el momento de renovar su contrato.

Cambios en las leyes de desvanes: Los cambios prolongados hasta 2019 incluyen una disminución en el tamaño mínimo de un desván que cumpla los re-quisitos hasta 400 pies cuadrados, y disminuciones en los aumentos de alquiler “hito” que los inquilinos pagan mientras se legaliza el desván. Lo más importante es que la fecha límite para cuando los inquilinos tengan que solicitar cobertura bajo la Ley de Desvanes de 2010 se abrió otra vez por dos años, así que estos inquilinos- pueden presentar sus solicitudes hasta el 25 de junio de 2017.

421-a/J-51: Estos dos programas de subvenciones de impuestos se extendieron. J-51 se extendió por cuatro años. El programa 421-a también se exten-derá hasta 2019, si la industria de bienes raíces y los sindicatos de construcción pueden llegar a un acuerdo sobre el salario sindical predominante durante los próximos seis meses. 421-a fue modificado considerablemente, en su mayor parte según las líneas propuestas por el Alcalde Bill de Blasio. El requisito de crear vivienda “asequible” en edificios que reciben el descuento de impuestos fue incrementado de 20 a 25 ó 30 por ciento, y se aplicará en los cinco condados, no solamente en partes de Manhattan, Brooklyn y Queens. Se prohíben “Puertas de los pobres”, entradas separadas para los inquilinos que pagan menos de la tasa del mercado, y no serán elegibles condominios de lujo en Manhattan para recibir la subvención. Nuevas cooperativas y condominios sí lo serán, pero solamente fuera de Manhattan y solamente edificios más pequeños.