Inco mitos sobre los controles de renta

Cinco afirmaciones sobre lo que es incorrecto con las regulaciones de la renta dominan la discusión de este asunto en los medios de comunicación. Todas constituyen mitos, propaganda promovida por los intereses bien financiados de la industria inmobiliaria y el fanatismo de los ideólogos del libre mercado. Algunos de estos mitos están dirigidos a convencer a los inquilinos de que estarían mejor sin los controles de renta. Otros son verdades a medias destinada a esconder que los caseros mas poderosos de la ciudad obtendrían ganancias inmensas si no hubiera limites en la renta que ellos pueden cobrar.

Mito #1. Las regulaciones de la Renta llevan al abandono. En la vida real, la mayor parte de los edificios abandonados están en los barrios mas pobres de la ciudad, donde los caseros tendrían problemas para recolectar incrementos significativos de renta, aun cuando intenten cobrarlos. Ciudades como Detroit y St. Louis, que nunca han tenido controles de renta, han sufrido de abandono masivos; Berkeley y Santa Monica, California, las cuales limitan la renta, no han tenido abandono.

En el área donde esta afirmación resulta cierta es en el hecho de que la División Estatal sobre Vivienda y Renovación Comunal — la agencia que procesa las quejas de los caseros y sus peticiones de incremento de la renta sobre la base de que no están obteniendo una ganancia mínima — es notoriamente ineficiente (casi tan ineficiente como lo es a la hora de procesar las quejas de los inquilinos sobre los sobrecargos de renta).

Mito #2. Las Regulaciones de Renta “mantienen baja la renta” y les da a los ricos apartamentos baratos. Los defensores de los intereses inmobiliarios presentan al inquilino de los apartamentos regulados como si fuera una viuda rica que paga $386 al mes, por un apartamento de ocho cuartos en el Alto Este de la ciudad, mientras que una madre soltera en el Este de Harlem paga $785 por un apartamento de una habitación, el cual tiene que combatir con dos niños. “Esta renta barata no es accesible a los neoyorquinos que quieren mudarse”, dice Joseph Strasburg, de la Asociación de Estabilización de la Renta, el grupo de cabildeo de los caseros.

En la vida real, de acuerdo a cifras del “Housing and Vacancy Survey” federal, el ingreso promedio para los inquilinos de renta estabilizada en la ciudad es de $19,000 al ano. De los 212,000 apartamentos de renta estabilizada que todavía pagan menos de $400, solo cerca de 200 están ocupados por familias que ganan mas de $100,000 al ano. En contraste, la mitad de los inquilinos que pagan menos de $400 tienen ingresos por debajo de los $10,000 al ano, y el 80 por ciento gana menos de $25,000. Una tercera parte de esta gente — cerca de 70,000 familias — pagan mas de la mitad de sus ingresos en renta.

Las regulaciones de las rentas si favorecen a los inquilinos que tienen un apartamento por largo tiempo, porque los caseros han tenido pocas oportunidades para sacar ventaja de las debilidades del sistema (descontrol de los apartamentos vacíos, renovación, incrementos ilegales por los apartamentos vacíos, etc.). Pero lo ultimo que haría la desregulacion de renta seria darle a los pobres rentas baratas. Simplemente permitiría a los caseros incrementar las rentas en los apartamentos que no han suncubidos ante las limitaciones del sistema.

Mito #3. Si las rentas se desregulan, la competencia del libre mercado harían bajar su precio. Esto es lo que Paul Atanasio, uno de los miembros del Rent Guidelines Board nombrado por Giuliani, dijo en 1995. El se enmaraño cuando, a una pregunta mía, trato de responder como sucedería esto.

Sera que la desregulacion daría lugar a un incremento súbito en la construcción de edificios, creando un incremento en la oferta de viviendas accesibles? No reduciría los costo de las construcciones, y con toda probabilidad incrementaría los costos de la tierra estimulando la especulación. Si la eliminación de los controles tiende a reducir el costo de las rentas, porque los caseros están tan empanados en que ello se de?

Mito #4. La desregulacion ayudaría a los pequenos caseros. Los pequenos caseros se presentan en todas las reuniones de RGB con letreros que dicen “Necesitamos un mínimo de 500 al mes”. Sin embargo, 12 por ciento de los caseros de la ciudad es dueño del 70 por ciento de los apartamentos de rentas reguladas, un grupo menor a los 3,000 miembros, con un promedio de 238 apartamentos cada uno. La desregulacion no va a distinguir entre Donald Trump y una viuda inmigrante que posee un edificio de seis apartamentos en el Bronx. Muchos pequenos caseros dicen que obteniendo rebajas en sus impuestos y en los recibos de agua, les ayuda mas que permitirles cobrar rentas mas altas.

Mito #5. El descontrol de los apartamentos vacíos (o medidas similares) no va perjudicar a los inquilinos porque no va a afectar a la gente que se quede en sus apartamentos. De igual manera, podría decirse que una ley que elimine a todos los niños que nazcan después del 1ro. de octubre no va a afectar a los niños que hayan nacido antes de esa fecha.

Ademas de ser dar un estimulo inmenso para que los caseros hostiguen a los inquilinos, un incremento masivo de la renta en los apartamentos vacíos les prohibiría a los inquilinos mudarse de apartamento, excepto a aquellos que sean ricos. Que pasaría con las parejas que se separan, o las que deciden mudarse juntos? Que pasaría con la gente que tiene mas niños, o cuyos niños tienen que mudarse de sus apartamentos?

Estas cinco afirmaciones no resisten ni el escrutinio mas superficial, pero siguen siendo popular. Mientras tanto, se tiende a obviar una de las protecciones mas importantes que las leyes sobre rentas dan a los inquilinos: el derecho a renovar su contrato automáticamente, permitiendo el desalojo solo por razones muy especificas (tales como el no pago de la renta, constituyendose en un problema para los demás o cuando el casero necesita el apartamento para algún familial). Sin esta protección, los inquilinos estarían a merced del mercado cada vez que su contrato terminara, y todos sabemos lo poco misericordioso que eso resulta.

Partes de este articulo aparecieron originalmente en “The Shadow”.