Caseros amenazan con almacenar más apartamentos

Desde que se promulgó la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos (Housing Stability and Tenant Protection Act) en junio de 2019, algunos caseros en la Ciudad de Nueva York han sugerido que “almacenarían” apartamentos disponibles en vez de arrendarlos.

“La mayoría de las veces, cuando encuentro un apartamento, me dicen que no está disponible. Hay personas que me han dicho que muchos están listos para ser ocupados”, dice Khadija Canns, activista con la coalición Justicia de Vivienda para Todos (Housing Justice for All).

El septiembre pasado, después de que el Departamento de Conservación y Desarrollo de Vivienda (Department of Housing Preservation and Development, HPD) municipal empezó a investigar si Blackstone, la compañía de capital privado que es propietaria de Stuyvesant Town/Peter Cooper Village, estaba almacenando apartamentos en el complejo, un vocero de la compañía dijo a Real Estate Weekly que “en vistas de la nueva legislación, desafortunadamente tenemos que escoger opciones difíciles y reducir ciertas inversiones”.

Blackstone, que bajo los términos de un arreglo que hizo cuando compró el complejo en 2015 recibirá $220 millones en subvenciones municipales a cambio de mantener 5,000 apartamentos asequibles durante los próximos 20 años, cedió rápidamente. Sin embargo, Anne Greenberg, vicepresidenta de la Asociación de Inquilinos de Stuy-Town/PCV, dice que todavía se está almacenando alrededor de 100 apartamentos. Menos de la mitad de los 11,000 apartamentos aún son de alquiler estabilizado, dijo a Tenant/Inquilino, y Blackstone está rediseñando unidades al “hacerlas más pequeñas o al juntar apartamentos para hacerlos más grandes” —que permite al propietario quitarlos del sistema de estabilización de alquileres.

El Programa Comunitario de Mejoramiento de Vivienda (Community Housing Improvement Program), un grupo comercial de caseros, dijo a Real Estate Weekly en septiembre que en su encuesta de sus miembros, 60 por ciento de los encuestados dijeron que tenía más sentido mantener unidades vacantes en vez de invertir en ellas, porque la nueva ley puso fin a la desregulación de apartamentos disponibles, revocó el aumento de 20 por ciento que podían cobrar a nuevos inquilinos automáticamente y limitó los aumentos de alquiler por renovaciones de apartamentos a alrededor de $85 al mes durante 15 años.

Los 15 edificios en el sur de Manhattan antiguamente propiedades de Raphael Toledano, actualmente de Madison Realty Capital y administrados por Silverstone Property Group, tienen muchos apartamentos almacenados. En 325 Este de la Calle 12, 18 de las 37 unidades están vacantes, con 13 listas para ser ocupadas y cinco con sus interiores destruidos pero no renovadas. Toledano, que vació la mitad del edificio hostigando a los inquilinos y persuadió a 14 a aceptar pagos para mudarse, perdió las 15 propiedades cuando faltó de pagar un préstamo de $124 millones de Madison Realty Capital.

Almacenar es legal, dijo el Asambleísta Harvey Epstein, cuyo distrito incluye Stuy-Town/PCV, pero, preguntó, “¿es moral durante una crisis de vivienda?”

Una manera en que los caseros pueden utilizar el almacenamiento para evadir regulaciones de alquileres es explotar lagunas en el historial del alquiler. La agencia estatal Hogares y Renovación Comunitaria (Homes and Community Renewal, HCR), que hace cumplir la estabilización de alquileres, dijo en una audiencia de la Asamblea el mayo pasado que aproximadamente 200,000 apartamentos de alquiler estabilizado no están inscritos con el estado. Muchos tienen intervalos de años en sus historiales del alquiler.

“HCR debe ser más atento al hacer a los caseros cumplir con la inscripción de sus apartamentos para localizar los apartamentos de alquiler estabilizado”, dice Anita Long, líder de inquilinos con Acción Comunitaria por Apartamentos Seguros (Community Action for Safe Apartments, CASA) en el Bronx. “Almacenar es una línea de acción fácil por la cual los caseros trasladan apartamentos del alquiler estabilizado al padrón de la tasa del mercado, especialmente cuando los apartamentos no están inscritos. Los caseros también están almacenando para hacer conversiones en condominios o cooperativas. Almacenar es rentable para los caseros cuyos edificios están en áreas zonificadas para el aburguesamiento”.

El almacenamiento puede también permitir a los caseros exigir aumentos de alquileres más grandes, al reclamar pérdidas de ingresos a causa de apartamentos vacíos. Esto distorsionaría los datos del Estudio de Ingresos y Gastos (Income and Expense Study) anual de la Junta de Renta Regulada (Rent Guidelines Board) municipal, que se utiliza para estimar cuánto los ingresos de los caseros justifican un aumento de alquileres.

La ciudad ha promulgado varias leyes destinadas a abordar problemas en torno a propiedades vacantes. En diciembre de 2017, el alcalde Bill de Blasio firmó la Ley de Vivienda, No Almacenamiento (Housing Not Warehousing Act). Intro 1039 requiere que el HPD informe sobre edificios o baldíos vacantes bajo su jurisdicción. Intro 1034 obliga a los caseros privados a inscribir todas las unidades que hayan estado vacantes por más de un año, con multas desde $100 hasta $500 si no cumplen dentro de dos meses.

“Este día ha tardado en llegar, y es un primer paso para identificar vivienda potencial en todas las comunidades”, dijo Jose Rodriguez de Picture the Homeless en ese momento.

Hasta qué punto se están haciendo cumplir las leyes es otro asunto. Varias agencias municipales recolectan información sobre edificios vacantes, incluidos el Departamento de Edificios, el Departamento de Bomberos, el Departamento de Finanzas y HPD, que conduce su Encuesta de Vivienda y Vacancias (Housing and Vacancy Survey) cada tres años. La antigua Comisaria del HPD Vicki Been, actualmente con el Furman Center de New York University, dijo a City Limits en 2017 que el verdadero problema no es encontrar las propiedades, sino que no hay consecuencias para los caseros que no devuelven sus propiedades a un uso productivo.

“Una inspección visual, como la que el Departamento de Finanzas hace, puede ser imperfecto y no contar edificios que al ser inspeccionados parecen tener residentes o ser usados para sus fines previstos”, dijo el Comisario Adjunto de HPD Daniel Hernandez en una audiencia del Concejo Municipal en 2016 sobre la Ley de Vivienda, No Almacenamiento.

El almacenamiento es un problema a nivel nacional. El censo de 2010 encontró 15 millones de unidades de vivienda vacantes, un 11.4 por ciento del suministro de vivienda en todo el país. Aunque muchas de ellas estaban ocupadas estacionalmente u ocasionalmente, la cifra excedió por mucho las 3.5 millones de personas sin techo.